เจ้าของอาคารหลายรายไม่แน่ใจว่าอาคารของตัวเองต้อง “ตรวจสอบอาคาร” ตามกฎหมายหรือไม่ ต้องตรวจบ่อยแค่ไหน และใครเป็นคนตรวจ บทความนี้สรุปเกณฑ์ของอาคาร 9 ประเภทตามมาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 รอบการตรวจ สิ่งที่ผู้ตรวจสอบอาคารดูจริงหน้างาน เอกสารที่ต้องเตรียม และบทลงโทษ เขียนโดยทีมผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง
📌 สรุปใน 30 วินาที
- อาคาร 9 ประเภท ตามกฎกระทรวงปี 2548 ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคาร ส่วนบ้านพักอาศัยทั่วไปไม่อยู่ในข่ายนี้
- ตรวจสอบใหญ่ ทุก 5 ปี และตรวจสอบประจำปีในปีที่เหลือ ส่วนป้ายตามเกณฑ์ตรวจทุก 3 ปี
- ผู้ตรวจต้องเป็น ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง ทั้งบุคคลหรือนิติบุคคล
- ไม่ตรวจมีโทษตามมาตรา 65 ทวิ: จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท
9
ประเภทอาคารที่กฎหมายบังคับให้ตรวจ
5 ปี
รอบตรวจสอบใหญ่ (ปีอื่นตรวจประจำปี)
60,000 บาท
โทษปรับสูงสุด + ปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาท
กฎหมายข้อไหนบังคับให้ตรวจสอบอาคาร?
หน้าที่ตรวจสอบอาคารมาจาก มาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งเพิ่มโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2543 กำหนดให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารบางประเภทต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ ตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร แล้วรายงานผลต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น รายละเอียดว่าอาคารใดบ้างอยู่ใน กฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548 ส่วนคุณสมบัติผู้ตรวจและหลักเกณฑ์การตรวจอยู่ในกฎกระทรวงอีกฉบับที่ออกในปีเดียวกัน
อาคาร 9 ประเภท มีเกณฑ์ขนาดเท่าไร?
| # | ประเภทอาคาร | เกณฑ์ที่ต้องตรวจ | ตัวอย่าง |
|---|---|---|---|
| 1 | อาคารสูง | สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป (หลังคาจั่วหรือปั้นหยาวัดถึงยอดผนังชั้นสูงสุด) | คอนโดสูง อาคารสำนักงาน |
| 2 | อาคารขนาดใหญ่พิเศษ | พื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป | ห้างสรรพสินค้า คลังสินค้าขนาดใหญ่ |
| 3 | อาคารชุมนุมคน | พื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป | หอประชุม ห้องจัดเลี้ยง สนามกีฬาในร่ม |
| 4 | โรงมหรสพ | ทุกขนาด | โรงภาพยนตร์ โรงละคร |
| 5 | โรงแรม | ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป | โรงแรม รีสอร์ตขนาดใหญ่ |
| 6 | อาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม | พื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป | คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพัก |
| 7 | อาคารโรงงาน | ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน ที่สูงเกิน 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตร.ม. ขึ้นไป | โรงงานหลายชั้น |
| 8 | สถานบริการ | ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตร.ม. ขึ้นไป | สถานบันเทิง ผับ บาร์ |
| 9 | ป้าย | สูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือพื้นที่ป้ายตั้งแต่ 50 ตร.ม. ขึ้นไป หรือป้ายบนหลังคา ดาดฟ้า หรือส่วนใดของอาคาร ตั้งแต่ 25 ตร.ม. ขึ้นไป | ป้ายโฆษณาริมทาง ป้ายบนดาดฟ้า |
⚠️ โรงงานชั้นเดียวก็อาจต้องตรวจ
ประเภทที่ 7 ครอบคลุมเฉพาะโรงงานที่สูงเกิน 1 ชั้น แต่โรงงานหรือคลังสินค้าชั้นเดียวที่มีพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. อาจเข้าข่าย อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ประเภทที่ 2) ได้ ควรตรวจเกณฑ์ทุกข้อ ไม่ใช่ดูเฉพาะประเภทที่ใกล้เคียงที่สุด
ต้องตรวจบ่อยแค่ไหน และทำอะไรบ้างในแต่ละปี?
| หัวข้อ | ตรวจสอบใหญ่ | ตรวจสอบประจำปี |
|---|---|---|
| ความถี่ | ทุก 5 ปี | ทุกปีในปีที่ไม่ใช่ปีตรวจใหญ่ |
| ขอบเขต | ตรวจละเอียดทุกระบบ ทั้งโครงสร้าง ระบบอาคาร และระบบความปลอดภัย | ตรวจตามแผนและแนวทางที่ผู้ตรวจจัดทำไว้ในปีตรวจใหญ่ |
| สิ่งที่ได้ | รายงานผลการตรวจ แผนและแนวทางการตรวจบำรุงรักษา และแผนการตรวจประจำปี | รายงานผลการตรวจประจำปี |
| ผู้ตรวจ | ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง | ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง |
ทุกปีเจ้าของอาคารต้องนำรายงานผลการตรวจยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. เพื่อพิจารณาออก ใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (แบบ ร.1) ถ้าผู้ตรวจพบข้อบกพร่อง เจ้าของอาคารต้องแก้ไขตามข้อเสนอแนะก่อน
ผู้ตรวจสอบอาคารตรวจอะไรบ้าง?
หลักเกณฑ์การตรวจแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มใหญ่ ผู้ตรวจจะตรวจด้วยสายตา ทดสอบการทำงานของระบบ และตรวจเอกสารประกอบ
| กลุ่ม | ตัวอย่างรายการตรวจ |
|---|---|
| 1. ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร | การต่อเติมดัดแปลง การเปลี่ยนการใช้งาน น้ำหนักบรรทุก การชำรุดสึกหรอ การวิบัติของโครงสร้าง การทรุดตัวของฐานราก ความเสียหายจากไฟไหม้หรือแผ่นดินไหว |
| 2. ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร | ลิฟต์ บันไดเลื่อน ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบประปา ระบบระบายน้ำและบำบัดน้ำเสีย ระบบระบายอากาศ ระบบป้องกันอันตรายจากฟ้าผ่า |
| 3. ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย / ระบบอพยพ | บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ ป้ายบอกทางหนีไฟ ไฟฉุกเฉิน ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ระบบดับเพลิงและเครื่องดับเพลิง |
| 4. ระบบบริหารจัดการความปลอดภัย | แผนป้องกันและระงับอัคคีภัย แผนการซ้อมอพยพ แผนการบำรุงรักษา และแผนบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร |
ฝั่งโครงสร้าง: วิศวกรดูอะไรจริงหน้างาน
ในฐานะวิศวกรโครงสร้าง จุดที่เราพบปัญหาบ่อยในอาคารที่เข้าข่ายตรวจสอบมีดังนี้
- รอยร้าวที่เสา คาน และพื้น โดยเฉพาะรอยเฉียงใกล้หัวเสาและรอยตามแนวเหล็ก (ดูวิธีแยกรอยใน รอยร้าวแบบไหนอันตราย)
- เหล็กเสริมเป็นสนิมและคอนกรีตกะเทาะ ในที่จอดรถ ดาดฟ้า ห้องเครื่อง และใต้ถังเก็บน้ำ
- น้ำหนักที่เพิ่มขึ้นหลังได้รับอนุญาต เช่น ถังน้ำ เครื่องจักร ชั้นลอย ป้าย หรือแผงโซลาร์เซลล์บนหลังคา (ดู เกณฑ์ติดโซลาร์บนหลังคา)
- โครงหลังคาเหล็ก สนิมที่แปและจุดต่อ สลักเกลียวหลวม และการแอ่นตัว
- การทรุดตัวและรอยแยก ระหว่างอาคารเดิมกับส่วนต่อเติม
- ป้ายและโครงสร้างรองรับป้าย สนิม รอยเชื่อม สลักยึด และฐานราก
เจ้าของอาคารต้องทำอะไรบ้าง ตั้งแต่จ้างจนได้ใบรับรอง?
- จ้างผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียน และตรวจรายชื่อกับกรมโยธาธิการและผังเมืองก่อนจ้าง
- เตรียมเอกสาร แบบอาคาร ใบอนุญาต รายงานครั้งก่อน และประวัติการซ่อมบำรุง (ดูรายการด้านล่าง)
- นัดสำรวจและทดสอบระบบ แจ้งผู้ใช้อาคารล่วงหน้า และเตรียมเจ้าหน้าที่อาคารพาเข้าพื้นที่
- แก้ไขข้อบกพร่อง ตามที่ผู้ตรวจระบุในรายงาน
- ยื่นรายงานต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต.
- รับใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (แบบ ร.1) และเก็บรายงานไว้ใช้วางแผนการตรวจรอบถัดไป
เอกสารที่ควรเตรียมให้ผู้ตรวจ
| เอกสาร | ใช้ทำอะไร |
|---|---|
| แบบอาคาร (แบบก่อสร้างหรือแบบ As-built) | เทียบสภาพจริงกับที่ได้รับอนุญาต และใช้ประเมินโครงสร้าง |
| ใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง และใบรับรองการใช้อาคาร | ยืนยันประเภทและการใช้งานของอาคาร |
| รายงานผลการตรวจครั้งก่อนและใบรับรอง ร.1 เดิม | ติดตามข้อบกพร่องที่ค้างและแผนการตรวจ |
| ประวัติการซ่อมบำรุงระบบ | เช่น ลิฟต์ ระบบดับเพลิง ระบบไฟฟ้า และผลการทดสอบระบบ |
| รายการต่อเติมหรือดัดแปลงหลังได้รับอนุญาต | ประเมินน้ำหนักที่เพิ่มและความถูกต้องตามกฎหมาย |
ตรวจสอบอาคารประจำปีและตรวจสอบใหญ่ โดยผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียน
ชอร์ สตรัคเจอร์ ตรวจสอบอาคารครบทั้งด้านโครงสร้างและระบบความปลอดภัย พร้อมจัดทำรายงานสำหรับยื่นเจ้าพนักงานท้องถิ่น · ดูบริการตรวจสอบอาคาร · ขอใบเสนอราคา
ถ้าไม่ตรวจสอบอาคาร จะเป็นอย่างไร?
🚨 บทลงโทษตามมาตรา 65 ทวิ
เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารที่ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 32 ทวิ ต้องระวางโทษ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีก วันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง
นอกจากโทษทางกฎหมาย อาคารที่ไม่ได้ตรวจยังเสี่ยงที่ความเสียหายของโครงสร้างหรือระบบดับเพลิงจะไม่ถูกพบจนเกิดเหตุ
บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารเล็ก ควรตรวจไหม?
บ้านพักอาศัยทั่วไปไม่อยู่ใน 9 ประเภท จึงไม่มีหน้าที่ตามมาตรา 32 ทวิ แต่ควรให้วิศวกรโครงสร้างตรวจในกรณีต่อไปนี้
- ก่อนซื้อบ้านหรืออาคารมือสอง
- ก่อนต่อเติม เพิ่มชั้น หรือเปลี่ยนการใช้งาน เช่น เปลี่ยนบ้านเป็นร้านค้า
- หลังเกิดแผ่นดินไหว น้ำท่วม หรือไฟไหม้
- เมื่อพบรอยร้าวที่โครงสร้าง พื้นเอียง หรือการทรุดตัว
คำถามที่พบบ่อย
บ้านเดี่ยวต้องตรวจสอบอาคารประจำปีไหม?
บ้านเดี่ยวที่อยู่อาศัยทั่วไปไม่อยู่ในอาคาร 9 ประเภท จึงไม่มีหน้าที่ตามมาตรา 32 ทวิ แต่ควรให้วิศวกรตรวจเมื่อพบรอยร้าว การทรุดตัว หรือก่อนต่อเติม
โรงงานชั้นเดียวต้องตรวจสอบอาคารไหม?
ประเภทโรงงานครอบคลุมเฉพาะโรงงานที่สูงเกิน 1 ชั้นและมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตร.ม. แต่ถ้าโรงงานหรือคลังสินค้าชั้นเดียวมีพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. อาจเข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งต้องตรวจสอบอาคาร
ป้ายต้องตรวจบ่อยแค่ไหน?
ป้ายที่สูงตั้งแต่ 15 เมตร หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตร.ม. หรือป้ายบนอาคารตั้งแต่ 25 ตร.ม. ต้องตรวจสอบทุก 3 ปี ต่างจากอาคารประเภทอื่นที่ตรวจใหญ่ทุก 5 ปีและตรวจประจำปีทุกปี
ใครเป็นคนยื่นผลการตรวจสอบอาคาร?
เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารเป็นผู้ยื่นรายงานผลการตรวจสอบต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น โดยผู้ตรวจสอบอาคารเป็นผู้จัดทำรายงาน
ผู้ตรวจสอบอาคารต้องมีคุณสมบัติอย่างไร?
ต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบกับกรมโยธาธิการและผังเมือง กรณีบุคคลต้องเป็นวิศวกรหรือสถาปนิกที่มีใบอนุญาตและผ่านการอบรมหลักสูตรผู้ตรวจสอบอาคาร กรณีนิติบุคคลต้องมีผู้ประกอบวิชาชีพที่มีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด
ตรวจแล้วพบข้อบกพร่องต้องทำอย่างไร?
ผู้ตรวจจะระบุข้อบกพร่องและแนวทางแก้ไขไว้ในรายงาน เจ้าของอาคารต้องแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนยื่นรายงาน ถ้าเป็นปัญหาโครงสร้าง ควรให้วิศวกรโครงสร้างออกแบบการซ่อมแซมหรือเสริมกำลัง
ไม่ตรวจสอบอาคารมีโทษอย่างไร?
ตามมาตรา 65 ทวิ มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
แหล่งอ้างอิง
- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยฉบับที่ 3 พ.ศ. 2543 (มาตรา 32 ทวิ) และฉบับที่ 5 พ.ศ. 2558 (มาตรา 65 ทวิ)
- กฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548
- กรมโยธาธิการและผังเมือง — ข้อมูลการตรวจสอบอาคารและทะเบียนผู้ตรวจสอบอาคาร: dpt.go.th
หมายเหตุ: บทความนี้สรุปเป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย เกณฑ์อาจมีการปรับปรุง โปรดตรวจสอบกฎหมายฉบับปัจจุบันหรือสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่น
อ่านต่อ: รอยร้าวแบบไหนอันตราย? · ติดโซลาร์เซลล์บนหลังคา ต้องขออนุญาตไหม? · หาวิศวกรเซ็นแบบ ต้องเช็คอะไรบ้าง?
ปรึกษาผู้ตรวจสอบอาคาร
โทร 085-289-3434 หรือ แอด LINE ส่งที่ตั้ง ประเภทอาคาร และพื้นที่ใช้สอยโดยประมาณ เพื่อให้เราประเมินขอบเขตงานและเสนอราคา หรือดูช่องทางทั้งหมดที่ หน้าติดต่อเรา
